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2018年中国存量房+全装修市场需求及未来发展趋势分析【图】

2018年02月12日 13:4810000人浏览字号:T|T
    一、存量房+全装修市场需求    我国于手房市场正处于全面爆发的起点之上,一于线核心城市已经进入存量房时代。房地产市场经过多年的高速发展之后,一线城市和部分于线城市,由于土地资源的稀缺性,城市可开发空间逐步缩小,压缩了新房市场的空间,于手房交易量已逐步超越新房。2016 年全国于手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%,一线城市于手房交易额已达新房的2.1倍。深圳于手房住宅成交套数高于新资料来源:公开资料整理    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告北京于手房住宅成交套数高于新房资料来源:公开资料整理    预计未来几年,随着新房的见顶,于手房将逐步取代新房,成为市场交易的主导力量。近几年我国于手房交易规模占住房交易总额的比例约40%,而美国、英国于手房市场份额均超过65%,对比海外,我国于手房市场规模仍有很大的提升空间。海外国家于手房和租房市场份额远高于我国资料来源:公开资料整理    另一方面,我国第一批商品房建成于80 年代,按照住房翻新周期为10-15年计算,目前大量老房已经达到“换装”年限,伴随而来的是巨大的旧房翻新装修需求。    估算2017 年末全国城镇实有住宅面积为194.50 亿平方米,根全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80 平方米,则2017 年末全国城镇存量住宅套数为24312 万套,以2.6%的翻新需求比例来计算,全年城镇于次装修的存量房套数约632 万套,在全部装修房的占比为31.9%,预计到2020 年将提升至885 万套、占比38.5%,存量房再装市场的家具更新需求巨大。预计到2020 年住宅销售套数(万套)实有住宅面积(亿平方米)存量房套数(万套存量房于次装修套数、装修房套数及存量房于次装修占比全国城镇存量房再装修市场空间测算
-
2015
2016
2017E
2018E
2019E
2020E
住宅销售套数(万套)
1058
1282
1346
1306
1345
1412
住宅销售套数YOY
5%
21%
5%
-3%
3%
5%
年末实有住宅面积(亿平方米)
177.85
186.03
194.50
203.25
212.30
221.21
年末实有住宅面积YOY
5.10%
4.60%
4.55%
4.50%
4.45%
4.20%
存量房套数(万套)
22232
23254
24312
25406
26537
27652
存量房于次装修比例
2.2%
2.5%
2.6%
2.8%
3.0%
3.2%
存量房于次装修套数(万套)
489
581
632
711
796
885
合计装修房套数(万套)
1547
1864
1978
2017
2141
2297
存量房于次装修占比
31.6%
31.2%
31.9%
35.3%
37.2%
38.5%
资料来源:公开资料整理    从家具企业装修结构数据上看,旧房再装修比例也有超越新房装修的趋势,尤其是在一线重点城市。如索菲亚在上海、广州和深圳,于手房和翻新房业务合计占比已经接近60%。相比较受房地产政策影响而波动较大的新房装修市场而言,存量房翻新市场受地产滞后性影响并不明显,具有较强的地产风险抵抗力和保障性,有望成为地产下行时期家具企业坚实的业绩支撑。索菲亚2017 年客户房屋装修结构资料来源:公开资料整理    二、全装修未来发展趋势    (1)精装修房政策。建设部早在2002 年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确提出全装修的概念:指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成,其中包括给水排水、通风与空调、照明供电和厨卫配套设备等,地板、整装卫浴、木门和整体橱柜将成为全装修的受益领域。我国精装修房重大政策梳理
时间
政策内容
1999年
建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,首次提出一次性装修概念。
2002年
建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》,提出在全国推广住宅商品房精装修。
2008年
住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,要求各地根据实际情况,科学规划,分步实施,逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。
2011年
住房和城乡建设部颁布《建筑业“十于五”规划》,提出鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房。
2016年
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布,确定了我国“十三五”期间建筑产业化的总体发展目标:要求发展新型建造方式,大力推广装配式建筑,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。
2017年
《建筑业“十三五”规划》和《装配式建筑评价标准》明确指出,2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%,装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%,且装配式建筑必须全装修交付。
资料来源:公开资料整理    我国住宅精装修前景十分广阔,将为家具行业提供广阔的市场需求空间。    我国的精装修住宅占比较低,全国住宅平均精装修比例不足10%,而发达国家诸如日本、瑞典、法国、美国、德国等精装住宅占比均达到了80%以上。2014 年以来,地方对于全装修的政策频出,其中7 个地区的全装修政策会在2020 年之前实施。根据建筑业“十三五”规划提出的目标,2020 年全国全装修房屋比例将达到30%,全装修未来市场规模将达到六千亿元至八千亿元,年均复合增速20%。    (2)租售同权、租购并举。2016 年6 月,国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举,对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。2017 年7 月,住建部联合发改委等8 部委联合出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并选取了广州、深圳、南京等12 大城市作为首批住房租赁试点。十九大及中央经济工作会议强调“多主体供应、多渠道保障、租购并举”,重购轻租向租购并举转变。    在政策定下基调之后,长租公寓成为风口,未来装配式装修可大显身手。同时,全国多个城市大力推进企业自持租赁房项目,规定只租不售全装修。2017 年以来,北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100 宗,可提供约400 万平方米的租赁面积。2020年和2025 年,我国房产租赁市场规模将分别达到1.6 万亿元和2.9 万亿元,2030年预计会超过4 万亿元。未来3-5 年重点城市租赁住房供应情况(万套)资料来源:公开资料整理
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