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2017年中国房地产投资现状分析及2018年房地产投资走势预测【图】

2018年01月03日 14:2610000人浏览字号:T|T
    一、2017年中国房地产投资走势回顾    1、销一、售传导资金约束,投资增速缓慢回落    销售增速和到位资金增速均是投资增速的先行指标:销售拐点传导到投资拐点的周期在半年左右、一年以内,到位资金拐点传导到投资增速拐点在9个月以内。    本轮短周期,销售增速顶点在2016年4月(若考虑930调控集中出台和7-9月销售持续反弹,销售增速出现持续下滑始于10月),而到位资金增速顶点在2016年10月。投资增速也在2017年4月到达9.3%的顶点后持续回落。截止2017年10月,投资增速7.8%,累计下降1.5个点,月均下降0.25个点。销售回落传导、投资拐点已现资料来源:公开资料整理    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告到位资金约束、投资拐点已现资料来源:公开资料整理    2007年以前,房地产行业处于快速发展期,房地产投资增速和房企到位资金增速均维持高位,周期性拐点不显著,变化趋势一致。    2007年以后,房地产投资增速和房企到位资金增速出现明显的周期性波动,两者变化趋势也维持一致,而到位资金增速拐点0-9个月(均值为5个月)。    本年实际到位资金,是指房地产开发法人实际拨入的,可用于房地产开发的各种货币资金。而房地产投资,是指房地产开发法人开发各类房屋建筑物、配套服务设施、土地开发工程和土地购置的投资(不含单纯土地开发和交易)。到位资金会通过开发活动和土地购置转化为房地产投资,房企要增加或减少房地产投资,势必会提前追加或减少拨入资金,而到位资金多寡也会对房企投资能力形成限制。到位资金增速变化领先于房地产开发投资增速,是可以预判投资增速变化趋势的先行指标。到位资金是投资增速的先行指标资料来源:公开资料整理    在房地产短周期中:当周期上行,货币政策宽松、外部融资放松、销售回暖且回款率提升,资金宽裕叠加速推货和补库存意愿提升,到位资金增速提升,推动房地产投资增速提速;当周期下行,货币政策收紧、外部融资困难、销售回款减少,补库存意愿降低叠加大量刚性支出和有息债务,到位资金增速降低,房地产投资增速也随之降低。    2016年四季度开始,引导资金“脱虚入实”、防范金融风险,热点城市住房消费市场调控和限制房企融资同步进行。销售同比回落导致內源融资增速快速回落;银行开发贷、各类非银金融机构贷款、信托、私募等融资收紧、成本上升,导致外源融资增速亦回落。2016年10月房企到位资金增速拐点已现,(2017年初反弹主要因为去年同期低基数、三四线热销)。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款在开发资金来源占比较高,分别达到13.9%、30.6%和15.7%。随着销售增速持续回落、开发贷(包括保障房开发贷和商品房开发贷)收紧,房企到位资金增速将继续缓慢回落,带动投资增速缓降。    2、低库存下投资情况分析    2014年-2015年库存持续下降,当前无论是绝对库存还是相对库存,均已下降至与2013年相当的历史相对低点。    去化周期:2017年9月,样本一二三线城市分别为11.1个月、10.7个月和15个月,分别较2014年历史高点15.3个月、24.6个月和28个月,下降27.3%、56.5%和46.2%。    可售面积:2017年9月,样本一二三线城市平均可售面积分别为538万平、460.1万平和238.1万平,分别较2014年历史高点974.3万平、741.6万平和500.6万平,下降44.8%、38.0%和52.4%。    可售库存持续下降,三四线去化周期降至合理水平,而一二线和热点三线则是无房可卖。开发商补库存意愿大幅提升,反映在:土地购置费增速同增超20%、土地购置面积增速继续提升、施工面积增速维持3%左右。由于房地产投资=土地购置费+施工面积*单位施工成本,低库存支撑的拿地和施工增速,对房地产投资形成支撑。土地购置费和施工面积形成支撑资料来源:公开资料整理去化周期位于历史低位资料来源:公开资料整理绝对库存大幅回落资料来源:公开资料整理    3、房地产区域和业态分化情况    2017年以来,无论是不同城市能级还是不同业态类型,投资增速都出现显著分化。    1、业态分化    住宅持续去化,带动住宅投资维持较高增速;商业营业用房受电商冲击和热点城市严控商改住影响,去库存缓慢,投资增速持续回落。2017年9月,从累计投资增速看,全国为8.1%,住宅、办公楼、营业用房和其他分别为10.4%、5.4%、1.4%和5.3%,分别较2016年12月提升4个点、提升0.2个点、下降7个点和3.6个点。从增速贡献率看,2017年9月四者分别为86%、4%、3%和7%,分别较2016年提升24个点、下降1个点、下降16个点、下降7个点。
区域分化:一线增速震荡维持(投资刚性)、二线和三四线年初冲高后缓慢回落(销售回落传导、去库存有支撑)、环一线呈上升态势(房企普遍看好环一线,地价房价比低)。2017年9月,从投资增速看,一线、二线、三四线和环一线三四线分别为6.3%、8.3%、17.9%和8.4%,分别较2016年12月下降1.7个点、提升0个点、提升5.6个点、提升3.1个点。从增速贡献率看,四者2017年9月分别为9%、44%、10%和47%,分别较2016年下降5个点、下降7个点、提升2个点和提升11个点。
不同物业类型投资增速资料来源:公开资料整理不同能级城市投资增速资料来源:公开资料整理2017年以来不同业态投资增速分化
-
累计投资增速-整体
累计投资增速-住宅
累计投资增速-办公楼
累计投资增速-营业用房
累计投资增速-其他
2017-09
8.1%
10.4%
5.4%
1.4%
5.3%
2016-12
6.9%
6.4%
5.2%
8.4%
8.9%
2015-12
1.0%
0.4%
10.1%
1.8%
-1.2%
2014-12
10.5%
9.2%
21.3%
20.1%
2.2%
2013-12
19.8%
19.4%
38.2%
28.3%
7.3%
2012-12
16.2%
11.4%
31.6%
25.4%
30.1%
2017年1-9月增加值贡献率
100%
86%
4%
3%
7%
2016年增加值贡献率
100%
62%
5%
19%
14%
资料来源:公开资料整理2017年不同城市能级投资增速分化
-
全国投资金额
一线城市投资金额
二线城市投资金额
环一线且非二线城市投资金额
三四线城市投资金额
三四线扣除环一线
2017-09
8.1%
6.3%
8.3%
17.9%
8.4%
7.3%
2016-12
6.9%
8.0%
8.3%
12.3%
5.3%
4.6%
2015-12
1.0%
13.3%
0.7%
4.8%
-1.4%
-2.0%
2014-12
10.5%
12.1%
11.0%
13.2%
9.7%
9.4%
2013-12
19.8%
14.5%
17.2%
18.9%
23.4%
23.9%
2012-12
16.2%
7.6%
18.7%
13.4%
16.0%
16.3%
2017年1-9月增加值贡献率
100%
9%
44%
10%
47%
37%
2016年增加值贡献率
100%
14%
51%
8%
36%
28%
资料来源:公开资料整理    二、低库存和租赁住房拉动投资回升    1、地区结构法:一二线回升、三四线压力较大    房地产销售具有板块轮动现象,因为销售、库存和政策等影响,一二三线城市投资增速也存在分化。因此,对一二三线城市房地产投资增速分别预测,分别计算房地产投资绝对值,加总得到全国房地产投资总额,从而预测全国房地产投资增速。    截止2017年9月,一二三线房地产投资分别占全国的比例为10.8%、43.5%和45.7%,房地产投资增速分别为6.3%、8.3%和8.4%。    一般而言,一二三线投资增速判断,可参考一二三线销售增速作为先行指标。在年初的深度《为什么2017年房地产投资不悲观》中提出,销售增速对投资增速的边际影响,一二三线各有不同。一线城市由于土地出让具有刚性,供应也具有刚性,加上长期供不应求,销售下滑对投资边际影响较小,严格调控下销售同比大幅下滑,但投资大幅下滑的风险很小。二三线均有投资增速拐点滞后销售拐点6个月左右的规律,但两者边际影响不同:对于二线城市,房企一致看好,销售增速回落对投资边际影响小;三四线城市(不含环一线),由于人口流出和套户比较高,品牌房企布局慎重、地方中小房企资金紧张、补库存谨慎,同时政策去库存,销售增速回落对投资的边际影响较大。    2018年一二线城市销售回落对投资的边际影响进一步减小,主要有两个因素:(1)低库存下的补库存效应,从草根调研情况看,热点区域无房可卖,可售周期普遍在6个月以下;(2)租赁房政策全面试点,试点14城将加大力度建设租赁住房,具体影响详见后文测算。全国房地产销售增速传导投资资料来源:公开资料整理一线房地产投资对销售不敏感资料来源:公开资料整理二线房地产销售传导投资向下弹性较小资料来源:公开资料整理三线房地产销售传导投资向下弹性较大资料来源:公开资料整理    2、一线城市销售增速大幅回落,继续下行空间有限    目前投资增速低位徘徊,预计2017年四季度维持低位6.5%;2018年,低库存、租赁住房共有产权房等增量供应,叠加较低基数,有望大幅回升至16%。    二线城市:受销售回落带动,投资增速2017年四季度继续小幅回落,预计6.8%;2018年,虽然销售增速继续回落,但强烈的补库存效应和14个试点城市新增租赁住房供应,叠加今年的低基数,有望拉动投资增速回升至12.8%。    3、三四线城市销售回落的边际影响较大、棚改拉动投资边际降低    三四线投资增速将持续缓降,预计2017年四季度7.4%、2018年1.4%。三四线投资回落但仍保持正增长,主要在于:库存有效去化和环一线投资持续增长(三四线内部投资分化严重,环一线三四线投资增速走高,高库存三四线投资持续回落。    因此,预计2017年和2018年全年房地产投资增速分别为7%和8.0%。2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法
 
-
全国
一线
二线
三四线
2013-09
61,120
5,915
26,443
28,762
2013-12
86,013
8,752
36,341
40,920
2014-09
68,751
6,713
29,756
32,282
2014-12
95,036
9,807
40,332
44,896
2015-09
70,535
7,707
30,397
32,431
2015-12
95,979
11,115
40,601
44,264
2016-09
74,598
8,229
32,376
33,993
2016-12
102,581
12,007
43,950
46,624
2017-09
80,644
8,744
35,060
36,840
2013年1-9月占比
71.1%
67.6%
72.8%
70.3%
2014年1-9月占比
72.3%
68.4%
73.8%
71.9%
2015年1-9月占比
73.5%
69.3%
74.9%
73.3%
2016年1-9月占比
72.7%
68.5%
73.7%
72.9%
2017年1-9月占比E
73.4%
68.4%
73.8%
74.3%
2017增速E
7.0%
6.5%
6.8%
7.4%
2018增速E
8.0%
16.0%
12.8%
1.4%
2017E
109,800
12,787
46,939
50,074
2018E
118,555
14,833
52,947
50,775
资料来源:公开资料整理
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  • 2018-2024年中国单反数码相机行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国笔记本超极本行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 2018-2024年中国彩色缩微胶卷行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018年1月中国眼镜及其零件出口量统计表
  • 2018年1月中国数字式相机出口量统计表
  • 2018年1月中国照相机出口量统计表
  • 2017年我国已曝光已冲洗的摄影硬片及软片,但电影胶片除外出口数据统计
  • 2018-2024年中国高端家电行业市场专项调研及投资前景分析报告
  • 2018-2024年中国耳机耳麦市场运行态势及战略咨询研究报告
  • 2018-2024年中国单反数码相机行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国笔记本超极本行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 2018年1月中国眼镜及其零件出口量统计表
  • 2018年1月中国数字式相机出口量统计表
  • 2018年1月中国照相机出口量统计表
  • 2018年1月中国液晶电视机出口量统计表
  • 2018-2024年中国假牙行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 2018-2024年中国USB风扇市场运行态势及战略咨询研究报告
  • 2018-2024年中国一次性杯子市场专项调研及发展趋势分析报告
  • 2018-2024年中国美白面膜市场全景调研及发展前景预测报告
  • 2017年12月全国家具类产品出口统计表
  • 2018年2月中国美容化妆品及护肤品进口量统计表
  • 2018年1月中国伞出口量统计表
  • 2018年1月中国打火机出口量统计表
  • 2018-2024年中国共享按摩椅市场竞争格局及投资风险预测报告
  • 2018-2024年中国书桌行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国家装材料行业市场运营态势及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国榻榻米行业深度调研与发展前景预测报告
  • 2017年12月全国家具类产品出口统计表
  • 2018年1月中国餐桌、厨房及其他家用搪瓷器出口量统计表
  • 2017年我国家具;寝具、褥垫、弹簧床垫、软座垫及类似的填充制品;未列名灯具及照明装置;发光标志、发光铭牌及类似品;活动房屋进出口数据统计
  • 2017年我国其他家具及其零件进出口数据统计
  • 2018-2024年中国广告代理市场专项调研及发展趋势分析报告
  • 2018-2024年中国广告制作市场全景调研及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国广告策划市场专项调研及发展趋势分析报告
  • 2018-2024年中国美术馆行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 2017年我国乐器的零件;节拍器、音叉及各种定音管进出口数据统计
  • 2017年我国通过电产生或扩大声音的乐器进出口数据统计
  • 2017年我国打击乐器(例如,鼓、木琴、铙、钹、响板、响葫芦)进出口数据统计
  • 2017年我国管乐器,但游艺场风琴及手摇风琴除外进出口数据统计
  • 2018-2024年中国广告代理市场专项调研及发展趋势分析报告
  • 2018-2024年中国广告制作市场全景调研及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国广告策划市场专项调研及发展趋势分析报告
  • 2018-2024年中国网络游戏内置广告行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 2017年1-4月贵州书报杂志及电子出版物零售价格指数统计
  • 2017年1-4月四川书报杂志及电子出版物零售价格指数统计
  • 2017年1-4月重庆书报杂志及电子出版物零售价格指数统计
  • 2017年1-4月海南书报杂志及电子出版物零售价格指数统计
  • 2018-2024年中国墨仓式打印机行业分析与投资决策咨询报告
  • 2018-2024年中国高分子3D打印材料行业市场供需预测及投资战略研究报告
  • 2018-2024年中国3D打印材料行业市场需求预测及投资前景分析报告
  • 2018-2024年中国3D打印材料行业市场深度调研及投资战略分析报告
  • 2017年我国其他办公室用机器(例如,胶版复印机、油印机、地址机写机、自动付钞机、硬币分类、计数及包装机、削铅笔机、打洞机或订书机)进出口数据统计
  • 2012-2017年中国打印机出口数据统计
  • 2017年1-11月全国传真机产量分省市统计表
  • 2017年9月全国涂料、油墨、颜料及类似产品制造业工业生产者出厂价格指数
  • 2018-2024年中国订书机制造市场运营分析与投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国订书机行业运营态势与发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国学前教育行业市场全景调研及发展趋势研究报告
  • 2018-2024年中国网络远程教育行业市场竞争态势及投资战略咨询研究报告
  • 2017年12月全国文教体育用品类产品出口统计表
  • 2018年1月中国材料技术出口量统计表
  • 2018年1月中国体育用品及设备出口量统计表
  • 2017年我国其他办公室用机器(例如,胶版复印机、油印机、地址机写机、自动付钞机、硬币分类、计数及包装机、削铅笔机、打洞机或订书机)进出口数据统计
  • 2018-2024年中国自动柜员机atm市场运营态势及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国小微金融行业市场竞争格局与投资前景分析报告
  • 2018-2024年中国信用卡市场深度调研及投资战略研究报告
  • 2018-2024年中国信用卡市场行情动态及投资战略咨询报告
  • 2011年1-2月(境内)其他类金融机构资产负债情况
  • 2011年1-2月(境内)城市商业银行资产负债情况
  • 2011年1-2月(境内)股份制商业银行资产负债情况
  • 2011年1-2月(境内)大型商业银行资产负债情况
  • 2018-2024年中国棕榈油行业发展趋势及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国果醋、果酒市场运营态势与发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国棕榈油行业市场供需预测及投资战略咨询报告
  • 2018-2024年中国棕榈油行业市场前景预测及投资战略研究报告
  • 2018年2月中国鲜蛋出口量统计表
  • 2018年2月中国冻虾仁出口量统计表
  • 2018年2月中国鲜、冻对虾出口量统计表
  • 2018年2月中国冻鱼、冻鱼片出口量统计表
  • 2018-2024年中国烈酒行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国清香型白酒行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国半甜白葡萄酒行业市场深度分析及投资前景预测报告
  • 2018-2024年中国冰葡萄酒行业市场前景预测及投资战略研究报告
  • 2018年2月中国纸烟进口量统计表
  • 2018年2月中国葡萄酒进口量统计表
  • 2018年2月中国啤酒进口量统计表
  • 2018年2月中国酒类进口量统计表
  • 2018-2024年中国立体拼图市场全景调研及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国电子琴市场运行态势及战略咨询研究报告
  • 2018-2024年中国仿真玩具市场全景调研及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国工艺扇市场运行态势及战略咨询研究报告
  • 2018年1月中国柳编结品出口量统计表
  • 2018年1月中国草编结品出口量统计表
  • 2018年1月中国藤编结品出口量统计表
  • 2018年1月中国竹编结品出口量统计表
  • 2018-2024年中国商务礼品行业市场运营态势及发展前景预测报告
  • 2018-2024年中国礼品行业市场行情动态与发展前景预测报告
  • 2017-2023年中国礼品行业市场分析预测及发展趋势研究报告
  • 2017-2023年中国结婚礼盒现状分析及行业未来发展前景预测报告
  • 2017年我国节日(包括狂欢节)用品或其他娱乐用品,包括魔术道具及嬉戏品进出口数据统计
  • 2017年12月中国圣诞用品出口量统计表
  • 2017年10月中国圣诞用品出口量统计表
  • 2017年9月中国圣诞用品出口量统计表
  • 产经要闻行业新闻时政综合

    预计2018年产能增速将维持低位震荡,工业品价格和企业利润仍受到支撑,下行空间有限

    预计2018年产能增速将维持低位震荡,工业品价格和企业利润仍受到支撑,下行空间有限

    在产能利用率大幅回升的背景下,考虑到政府去产能目标依
  • 361度公布2018年第一季度运营报告,童装业绩成为新的增长点 国产运动童装品牌如何突围?
  • 赣江新区近日在绿色金融领域再出新招
  • 抢抓机遇,使黄石成功列入全国首批产业转型升级示范区
  • 中国今年头两个月汽车进口量出现增长
  • 全球油籽价格互有涨跌 豆粕用量下降涨幅
  • 给客户“添堵”的小动作明目张胆存在 转网难、销号难 运营商的小九九还要打到何时
  • 广电总局:今后广播电视节目必须继续遵循“小成本、大情怀、正能量”的自主创新原则
  • 四大佛教名山可能将齐聚资本市场
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  • 1北京全市规模以上工业增加值按可比价格计算,同比增长5.4%
  • 2“绿色低碳出行·共建生态文明”华晨客车纯电动巴士下线仪式在华晨国际(大连)汽车产业园隆重举行
  • 3361度公布2018年第一季度运营报告,童装业绩成为新的增长点 国产运动童装品牌如何突围?
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  • 12018-2024年中国六氟磷酸锂行业市场分析预测及投资方向研究报告
  • 22018-2024年中国六氟磷酸锂行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 32018-2024年中国精品酒店行业市场分析预测及投资方向研究报告
  • 42018-2024年中国精品酒店行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 52018-2024年中国假牙行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 62018-2024年中国铜矿采选行业市场前景分析及发展趋势预测报告
  • 72018-2024年中国铜矿采选行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 82018-2024年中国丙酮行业市场深度调研及投资前景分析报告
  • 92018-2024年中国3D玻璃行业市场全景调研及发展趋势研究报告
  • 102018-2024年中国磷酸铁锂电池行业市场前景分析及发展趋势预测报告